二手房涉及的住房產權

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　　【學員問題】：二手房涉及的住房產權。

　　【解答】 二手房涉及的住房產權1994年7月18日公布的《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度的決定》（以下簡稱《房改決定》）對住房產權下的定義是：“住房產權是住房各項權益的總和。依據我國法律規(guī)定，產權人對其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權利。”完整的住房產權包括完全的土地產權和完全的房屋產權兩個大的部分。由于在我國土地是國家所有，所有權不能買賣，只能對使用權進行交易。因此一般的房屋產權概念中所謂的完全的土地產權，是指土地使用權，而完整的房屋產權是指房屋所有權。房屋的所有權，也稱房屋產權，主要包括房屋的占有權、使用權、收益權和處分權。其中，國家出讓出來的土地使用權是有年限規(guī)定的，一般住房用地的使用權出讓年限為70年。在使用年限內，房屋的土地使用權可以在法律、法規(guī)允許的范圍內進行轉讓。房地產產權中還涉及到他項權。其中又主要包括抵押權、地役權、租賃權和典當權。抵押權是指，房屋的有償使用權及有償出讓的國有土地使用權可以用以抵押。抵押開始，抵押權人（債權人）即取得房屋或土地的抵押權，抵押人（產權人）和抵押權人要訂立抵押契約，規(guī)定還款期限及利息。到期不還清債務的，抵押權即喪失。抵押人破產的，抵押權人享有以抵押物作價或從拍賣房地產中優(yōu)先得到清償?shù)臋嗬?/p>

　　1.地役權：我國《民法通則》對相鄰或相隔的土地或房屋（不動產）的通行、取水和排水等權利，用相鄰關系的形式作了規(guī)定。把這種在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的權利稱為地役權。一般認為，相鄰關系是通過法律規(guī)定的，不必經相鄰各方約定而對房地產產權進行限制。同時，為了取得通過他人土地或院落、走道出入的權利，要向他人交納一定的費用。

　　2.租賃權：經出讓的國有土地使用權可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權，這是我國的一種較特殊的土地他項權。

　　3.典當權：簡稱典權。它是產權人以商定的典價給承典人，承典人在典期內享有房地產的使用和管理權的行為。在典期內，承典人不收付出典價的利息，而出典人也不收回房產的產權。超過典期，出典的人如果不贖回或者無力贖回，承典人享有房地產產權的產籍權。此外，房地產的他項權利還包括相鄰采光通風權、相鄰安全權、借用權、空中權、地下權和地上權等。

　　以上內容均根據學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。