2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》資料（19）

　　6.建設用地使用權(quán)的終止

　　因土地滅失而終止（標的物不存在）

　　因土地使用者的拋棄而終止（權(quán)利人不要了）

　　7.建設用地使用權(quán)出讓合同

　　簽訂主體

　　市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂

　　合同類型（三類）

　　成片土地使用權(quán)出讓合同

　　項目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同

　　劃撥土地補辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補佃土地使用權(quán)出讓合同

　　7.1 合同的主要內(nèi)容

　　合同（主體）

　　當事人的名稱和住所

　　土地界址、面積等

　　建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用的空間

　　土地用途

　　使用期限

　　出讓金等費用及其支付方式

　　解決爭議的方法

　　附件

　　宗地平面界址圖

　　出讓宗地豎向界限

　　規(guī)劃條件

　　7.2 合同的履行

　　閑置的處理

　　超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于出讓金20%以下的土地閑置費

　　滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)

　　因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外

　　用途改變

　　用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調(diào)整地價款（兩部門批準）

　　未達到出讓合同約定的開發(fā)條件

　　可要求用地單位支付違約金

　　違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例

　　計算違約金的基數(shù)是出讓金

　　【典型例題】

　　下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是（ ）。
　　A．出讓合同約定2002年6月30日動工開發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時間內(nèi)暫停，導致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動工開發(fā)
　　B．城市總體規(guī)劃變更，使得項目規(guī)劃設計變更，導致超過出讓合同約定的動開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
　　C．開發(fā)商要求提高項目容積率，規(guī)劃部門不批準，導致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
　　D．因發(fā)生自然災害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)

　　【答案】C
　　【解析】A 非典為不可抗力，超過兩年但由于不可抗力的除外；B 的拖延是由于政府部門的行為；D 自然災害為不可抗力。

　　7.3 合同的解除（雙方，均為60日）

　　土地使用者延期付款超過60日，土管部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償

　　出讓人延期交付土地超過60日，土地使用者有權(quán)解除合同，土管部門雙倍返還定金，退還已支付地價款，并可要求賠償

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