2015房地產(chǎn)估價師考點分析：后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的各項成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，具體包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)（以下簡稱取得稅費(fèi)）以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。這些是假設(shè)開發(fā)法測算中都應(yīng)當(dāng)減去的項目，統(tǒng)稱為“扣除項目”。它們的估算方法與成本法中的相同（見本書第七章第二節(jié)“房地產(chǎn)價格構(gòu)成”），但要注意以下兩點區(qū)別：①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值；②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤。

　　取得稅費(fèi)是假定在估價時點購置待開發(fā)房地產(chǎn)，此時應(yīng)由購置者（買方）繳納的有關(guān)稅費(fèi)，例如契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項稅費(fèi)通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。

　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等必要支出的多少，要與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。相同的待開發(fā)房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為毛坯房的后續(xù)必要支出，要少于為粗裝修房的后續(xù)必要支出；粗裝修房的后續(xù)必要支出，要少于精裝修房的后續(xù)必要支出。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”的，后續(xù)必要支出通常還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費(fèi)等支出。

　　投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應(yīng)計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應(yīng)計息項目包括：①未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；②取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)；③后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計算利息。一項費(fèi)用的計息期的起點是該項費(fèi)用發(fā)生的時點，終點通常是建設(shè)期的終點，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設(shè)在估價時點一次性付清，因此其計息的起點是估價時點。后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)（如開發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算要求按半年、季或月來劃分。

　　在測算開發(fā)利潤時要注意在成本法中已講過的，利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率，它們的內(nèi)涵及所對應(yīng)的計算基數(shù)不同，測算時要相互匹配。另外，要注意利潤率是總利潤率還是年利潤率。

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